为全面贯彻党的十九大精神，落实省委省政府“三高四新”战略，围绕长沙市十四次党代会精神，聚焦“五区建设”和“五个十大项目”，长沙市城市人居环境局组织编制《长沙市城市更新专项规划2021-2035）》：

长沙市城市更新指长沙市六区一县城市建成区范围内对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能完善、全面改造、历史文化保护以及生态修复的活动：

（一）居民居住环境恶劣或者存在重大安全隐患的；

（二）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善的；

（三）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；

（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的；

（五）按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地；

（六）城中村改造的用地；

（七） 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

按照长沙市发布的城市更新指导文件指引，本次项目主要针对长沙市内老旧住宅楼、独栋楼等一系列建筑物的外墙部分、屋面部分进行维修、修缮。

其维修成果应符合以下四个基本原则：

1、政府主导、多元共治。坚持政府统筹，充分调动多元社会主体积极参与，实现政府、市场、社区、个人的共建共享，实现社会效益和经济效益的双赢。

2、战略引领，有效传导。衔接国土空间规划及战略规划的空间结构和总体战略，编制系统性的更新计划，明确政策、机制保障，确保城市更新的可行性、可持续性。

3、因地制宜、高效有序。充分考虑不同片区发展阶段、发展定位、主要人居环境问题等因素，合理确定不同片区的更新目标与更新方式，对城市更新的区位、范围、规模、时序等进行统筹安排，确保城市更新有序推进。

4、坚守底线、突出品质。以不侵蚀生态资源、不破坏历史遗存、不影响特色风貌、不损害公众利益为底线，注重城市功能化、品质化、精细化更新。

该项目位于湖南省长沙市岳麓区，由长沙高新开发区信息产业园经济开发有限公司投资建设。本工程为和印轩（保障住房）小区外墙维修整改项目，经现场勘察并核对了原设计图纸（根据湖南省邮政科研规划设计院有限公司2012年6月出具的和印轩（保障住房）项目图纸）后项目情况如下：

该项目为保障住房，设计使用年限为50年。结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构。本工程为一类高层建筑，耐火等级为一级，屋面防水等级为二级。

应建设单位要求，我院于2021年9月4日到和印轩（保障住房）小区进行了现场勘察。发现如下问题：

1.女儿墙线脚粉刷层脱落

2.楼层位置装饰线脚粉刷层脱落

3.空调板粉刷层脱落

4.外墙面砖脱落，安全风险很大

根据现场情况分析及原设计图纸的比对，外墙粉刷脱落的原因疑为粉刷前局部基层处理不到位，底灰材质较差，粘度及韧度不够所导致，具体情况应根据专业技术鉴定确定。由于该项目已完工，居民已经入住，外墙脱落不仅影响到小区的整体形象，更重要的是对小区居民人身安全及财产安全带来了重大隐患。

科顺修缮在项目初步设计阶段就积极参与介入，与长沙市高新区管委会、湖南大学设计院、和印轩业主委员会进行沟通交流，并与湖南大学设计院开展合作，对外墙隐患部位用无人机进行巡检排查，同时结合人工拉拔测试对外墙饰面砖的粘接性能进行检查，出具专业的外墙检测报告。

多数楼栋外墙空鼓、渗漏位置位于主卧卫生间及公共卫生间墙面。正对外墙的淋浴区域在长沙冬季室内外温差较大的时候，热水蒸汽透过砌体及破损保温层孔隙，给外墙饰面层造成挤压，长时间导致墙体大面积空鼓。

外墙检测报告

通过科顺修缮专业的技术、优质的服务最终顺利中标该旧改项目！

2022年8月份我司进场施工，对原建筑物出现的脱落情况进行了原因分析：

1.外墙饰面层作为直接面对外部临时荷载的第一道防线，若外墙饰面破损、勾缝老化开裂造成外界雨水渗入，当温度升高后，内部裂隙水受热后蒸发膨胀，反复出现此情况下导致饰面层胶粘层裂缝逐渐发育扩展成空鼓，导致水体渗入结构层。

2.外墙饰面施工时胶黏剂与饰面砖间存在空气不密贴的情形，造成空鼓。

3.结构使用年限较长，局部外层防水层失效。

结构基础受力不均匀，造成结构沉降荷载不均匀，形成结构裂缝，而且裂缝开裂情况由内向外反射。

整改维修方案如下：

1、采用空鼓锤检查外墙、对空鼓或内部存在空腔(存在隐患）、以及肉眼可见存在松动的外墙瓷砖，采用铲刀进行撬动并铲除。

2、凿除面采用聚合物砂浆进行裂缝及不平整位置抹平。

3、批刮高分子益胶泥防水砂浆。

4、采用专用瓷砖胶根据原瓷砖规格进行恢复，并勾缝。

5、外墙大面涂刷透明防水胶及高效外墙防水剂。